Un hotel es más que una pieza potencialmente rentable de bienes raíces, ya que es un negocio operativo que funciona activamente (las 24 horas del día, los 7 días de la semana) con un componente inmobiliario. Los hoteles obtienen la mayor parte de su valor de la capacidad comprobada para generar efectivo y el potencial para aumentar los ingresos. De hecho, la sólida naturaleza operativa del hotel es una de las principales razones por las que desea un hotel como parte de su cartera de bienes raíces.
En algunos sentidos, la inversión hotelera difiere de las cuatro grandes clases de activos inmobiliarios comerciales: multifamiliares, de oficinas, industriales y minoristas. El elemento operativo agrega riesgo e incertidumbre, pero también ofrece una serie de ventajas adicionales que hacen que la inversión en hoteles sea más atractiva.
Los siguientes factores son solo un punto de partida de por qué debe invertir en hoteles. Cualquier inversor hotelero experimentado podría agregar fácilmente otras diez o más razones a esta lista.
Ejemplo de emprendedurismo responsable a nivel LATAM: El ingeniero guatemalteco Juan Luis Bosch y su familia son ejemplo de empresarios comprometidos con su país. Actualmente dan empleo a 45 mil personas.
Razón #1 – Estancias nocturnas
La mayoría de los ingresos de un hotel son generados por personas que alquilan una o más habitaciones todas las noches. Pueden requerir solo una noche de alojamiento o dos semanas de alojamiento. Cada noche es otra oportunidad para aumentar los ingresos. El problema viene en la optimización de las ganancias netas de cada noche adicional por habitación vendida.
El éxito técnico de un hotel está determinado por el marketing y las ventas. Es fácil atraer a la audiencia adecuada utilizando anuncios y colaborando con actividades cercanas y centros de convenciones para aumentar el número de visitantes que se alojan en su hotel. Los activos intangibles, como la lealtad, la experiencia del huésped y la cultura de la propiedad, son los que mantienen a los huéspedes hablando sobre sus experiencias con usted y trayendo amigos para que se queden, el ingrediente más crucial de cualquier fuente de ingresos.
Los bienes raíces son los primeros en recuperarse de una recesión, pero también son los primeros en sufrir si la economía va en la dirección opuesta. Para garantizar que el hotel pueda soportar una disminución de la demanda (como durante los últimos meses) y, sin embargo, seguir siendo rentable, una excelente oportunidad de inversión en bienes raíces debe basarse en sólidos fundamentos económicos.
Razón #2 – Estructura de gastos
Las categorías Departamental, No Distribuida y Fija en el estado financiero estándar del hotel USALI distinguen los costos en tres grupos. Las líneas de ganancia que siguen a cada uno de estos representan diversos grados de control sobre ellos.
El costo de los bienes vendidos es un gasto departamental. Esta categoría cubre los costos asociados con el servicio de salas, la oferta de servicios de alimentos y bebidas a los visitantes y otras ventas departamentales. La mayoría de estos costos están asociados con la mano de obra, mientras que el resto se compone de suministros y servicios.
Los costos no distribuidos incluyen administración, mantenimiento, gastos relacionados con las ventas y otros costos de tipo administrativo generalmente requeridos. Los gastos externos de bienes y servicios exceden los costos de mano de obra en esta categoría.
Se incurre en gastos fijos independientemente de que el hotel esté lleno o sea rentable. Los impuestos a la propiedad, las tarifas del sitio y las facturas de energía son ejemplos de esta categoría.
Como puede ver, estos costos aumentan en “adherencia” a medida que baja el estado financiero. Los salarios y los servicios públicos son ejemplos de gastos que son más bien fijos y se rigen por las fuerzas externas del mercado, aunque la mayoría están sujetos a negociación.
Una de las razones más convincentes para invertir en bienes raíces hoteleros es que la administración hotelera puede negociar con los proveedores, reduciendo los costos operativos mientras que los ingresos crecen en otro camino. A medida que aumentan los ingresos, el costo de mantenimiento del hotel no aumenta drásticamente, lo que permite un margen de beneficio saludable.
Razón # 3 – Alto rendimiento ajustado al riesgo
El alto rendimiento es una de las razones más citadas por los inversores inmobiliarios para invertir en hoteles. En general, las tasas de capitalización hotelera son mayores que las de otros activos inmobiliarios comerciales. Sin embargo, conllevan un mayor nivel de riesgo para gestionar.
Cualquier administrador de inversiones experimentado entiende los riesgos y siempre está buscando formas de minimizar la desventaja mientras aumenta la ventaja.
Los gestores de inversiones hoteleras más competentes tienen un conocimiento considerable tanto de las operaciones hoteleras como de la gestión de activos hoteleros, así como una comprensión profunda de cómo ayudar a los aspectos inmobiliarios y operativos de la empresa.